L’objet essentiel de la SCI (société civile immobilière) est d’effectuer la gestion administrative et locative des biens immobiliers dont elle est propriétaire. C’est donc une forme de société exclusivement dédiée à la gestion patrimoniale. De plus en plus de propriétaires optent pour l’exercice de l’activité économique de gestion de leur patrimoine immobilier sous cette forme juridique car elle présente de nombreux avantages.
Les caractéristiques principales de la SCI
La société civile immobilière n’est pas régie par une législation particulière. Elle est soumise aux dispositions des articles 1832 à 1873 du Code Civil qui disposent du droit commun des sociétés civiles. Les principales dispositions juridiques peuvent être résumées comme suit :
- La SCI est obligatoirement créée par deux associés minimum selon un contrat de société qui doit être établi par écrit, sous seing privé ou par acte notarié.
- La loi ne prévoit aucun capital social minimum.
- Les apports dans la SCI peuvent être en numéraire ou en nature. Ces derniers peuvent être constitués par des biens immobiliers dont les propriétaires transfèrent la propriété à la société en contrepartie de parts sociales. Lorsque l’apport de biens est constaté dans les statuts, un notaire doit en faire la publicité au bureau des hypothèques.
- Sauf disposition expresse des statuts, l’accès aux bénéfices et la contribution aux pertes sont effectuées proportionnellement au pourcentage de parts sociales détenues. En outre, les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales.
- Les cessions de parts sociales sont en principe soumises à l’autorisation préalable de tous les associés, sauf si les statuts en disposent autrement. Elles doivent être constatées par un acte sous seing privé ou notarié et signifiée aux autres associés. Pour être opposables aux tiers, il faut que les actes cession fassent l’objet d’un dépôt au Greffe du Tribunal de Commerce.
- La SCI ne peut être dissoute que par la résiliation ou l’extinction de l’objet social, à la fin du temps d’existence prévu par les statuts ou la loi, ou encore sur décision des associés.
La gestion d’une SCI
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants qui doivent obligatoirement avoir la capacité juridique pour effectuer des actes de commerce. Le ou les gérants sont responsables envers la société et envers les tiers sur les plans pénal, civil et commercial.
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Le cadre fiscal
Sauf option*, la SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu :
- Les revenus locatifs de la société civile immobilière sont imposés directement au nom personnel de chaque associé.
- Les plus-values qui sont réalisées sur les cessions de biens immobiliers du patrimoine de la société sont imposables au titre des plus-values privées.
Sur le plan des déclarations fiscales, les obligations de la SCI sont les suivantes :
- Déclaration annuelle des résultats sur un imprimé spécial 2072 ;
- déclaration annuelle de location verbale ;
- Déclaration de TVA ;
- Déclaration des plus-values des cessions d’immeubles.
(*) Dans une SCI, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, cette option est irréversible et il ne sera pas possible de revenir à l’impôt sur le revenu.
Les avantages de la SCI
La SCI présente plusieurs avantages, que ce soit en terme de gestion patrimoniale ou de succession.
Contourner les inconvénients de l’indivision
La SCI permet d’alléger les contraintes de la gestion de biens immobiliers possédés en indivision. En effet, les propriétaires en indivision se soustraient à ce régime en transférant la propriété des biens immobiliers à une personne morale distincte qui est la SCI et jouissent de leurs biens à travers les revenus de détenteurs de parts sociales.
Afin de protéger les droits de succession d’un conjoint, l’acquisition des biens en commun peut être faite par le biais d’une SCI dont les statuts vont contenir des dispositions qui vont assurer au conjoint survivant la pleine jouissance du bien concerné et le soustraire à toute poursuite judiciaire de succession éventuelle.
Préparer sa succession
Pour la transmission d’un bien immobilier de parents aux enfants, la SCI peut s’avérer être avantageuse sur divers aspects, si les premiers transfèrent leur propriété à la société. De façon précise, on a :
- La possibilité pour les parents de faire une donation de biens immobiliers en étant toujours vivant, sous la forme de parts sociales dans la limite de 50.000 euros par parent et par enfant tous les 6 ans.
- Si les parents démembrent la propriété des biens immobiliers, en nue-propriété pour les enfants et usufruit pour les parents, par le jeu des parts sociales de la SCI, les descendants ne s’acquitteront que des droits de donation à des frais réduits sur la nue-propriété.
Les inconvénients de la SCI
Cependant certains inconvénients existent, notamment :
- La difficulté de vendre les parts sociales d’une SCI par rapport à la vente directe des biens immobiliers, pour un associé.
- Dans certains cas plutôt rares, l’impossibilité pour un associé de disposer des concours bancaires destinés aux personnes physiques (PEL, prêt à taux zéro, prêt conventionné) pour l’acquisition de biens immobiliers.
- La possibilité pour un créancier insatisfait de demander le solde de sa créance sur les avoirs personnels des associés puisque ceux-ci sont solidairement responsables de la SCI.
Articles liés aux formes juridiques :
La société par actions simplifiée ou SAS
La société à responsabilité limitée ou SARL
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